Alquilar es la operación inmobiliaria más frecuente y la que más conflictos genera, casi siempre por lo mismo: acuerdos verbales, inventarios inexistentes y garantías que nadie sabe cómo devolver. Esta guía sirve a los dos lados de la mesa.
Antes de firmar: qué revisar
Si eres inquilino
- Quién alquila: pide el DNI del propietario y, si puedes, una copia de la partida registral o del recibo de predial para confirmar que es el dueño. Si alquila un tercero, pide el poder o el contrato que lo autoriza.
- Estado del inmueble: revisa instalaciones de agua y luz, filtraciones, puertas y ventanas. Fotografía todo el día de la entrega.
- Servicios: pregunta si luz, agua, internet y mantenimiento están incluidos o se pagan aparte, y a nombre de quién están.
- Reglas del edificio o condominio: mascotas, horarios, uso de áreas comunes.
Si eres propietario
- Identidad e ingresos del inquilino: DNI, constancia de trabajo o recibos por honorarios, referencias de alquileres anteriores.
- Uso del inmueble: vivienda, oficina, local. Un uso distinto al pactado es causal de resolución.
- Número de ocupantes y si habrá mascotas.
Qué debe tener el contrato
- Partes: nombres, DNI y domicilios de propietario e inquilino. Si el inmueble es de una sociedad conyugal, firman ambos cónyuges.
- Inmueble: dirección exacta y, si es posible, número de partida registral.
- Plazo: fecha de inicio y de fin. En el Perú el plazo máximo de un arrendamiento es de diez años; lo común es un año renovable.
- Renta: monto, moneda, fecha de pago y medio (transferencia, depósito). Evita el efectivo sin recibo.
- Garantía: monto, para qué se puede usar (daños, servicios impagos) y plazo de devolución al terminar.
- Servicios y mantenimiento: quién paga qué, y quién asume reparaciones menores y mayores.
- Reajuste: si la renta sube y cuánto, por escrito.
- Prohibiciones: subarrendar, cambiar el uso, hacer obras sin autorización.
- Resolución anticipada: con cuánto aviso puede salir el inquilino y qué penalidad aplica; qué pasa si el propietario necesita el inmueble.
- Cláusula de allanamiento futuro: el inquilino se compromete a desocupar al vencimiento o por falta de pago; junto con la legalización notarial de firmas, agiliza el desalojo.
- Inventario firmado como anexo, con fotos.
Garantía y adelanto: cómo funcionan
- Adelanto: el primer mes se paga al firmar y cubre el primer periodo de uso.
- Garantía: uno o dos meses adicionales que el propietario conserva durante el contrato y devuelve al final, descontando daños documentados o servicios impagos. No reemplaza el último mes de renta salvo que ambas partes lo acuerden por escrito.
Entrega siempre un recibo por cada pago. Los propietarios que son empresa o perciben rentas de primera categoría deben declarar el alquiler ante SUNAT y pagar el impuesto correspondiente (5 % de la renta mensual para personas naturales); el formulario de pago sirve además como comprobante para el inquilino.
Durante el contrato
- Paga y cobra siempre por medios rastreables.
- Comunica las reparaciones por escrito (mensaje o correo) y guarda el historial.
- Si hay un problema serio (filtraciones, falta de servicios), documéntalo con fotos y fechas antes de retener cualquier pago; retener la renta sin acuerdo puede jugar en tu contra.
Al terminar
- Coordina una visita de entrega con el inventario en mano.
- Compara el estado actual con las fotos del inicio.
- Liquida servicios pendientes y acuerda los descuentos de la garantía por escrito.
- Firma un acta de entrega y devuelve las llaves. El propietario devuelve la garantía en el plazo pactado.
Cómo alquilar con Vivasur
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