En las lotizaciones de Juliaca y del sur del Perú es muy común que el terreno no sea de la inmobiliaria: pertenece a una familia o a un agricultor que lo entrega a cambio de una parte de los lotes resultantes. Ese acuerdo se llama permuta, y entenderlo importa tanto si eres el dueño del terreno como si eres un comprador que ve lotes “de permuta” en el plano.
Cómo funciona
- El dueño aporta el terreno rústico.
- La inmobiliaria o constructora diseña la lotización, tramita la habilitación urbana, ejecuta o garantiza las obras (vías, agua, desagüe, luz) y vende los lotes.
- A cambio del terreno, el dueño recibe lotes del propio proyecto (y a veces también dinero). Esos lotes quedan fuera de la venta de la inmobiliaria.
El resultado para el dueño es convertir una hectárea de terreno agrícola, difícil de vender entera, en varios lotes urbanos con valor individual. Para la inmobiliaria, es desarrollar sin comprar el terreno por adelantado.
Qué debe decir el contrato de permuta
Un contrato verbal o un documento simple es la causa de la mayoría de los conflictos. El contrato debe constar en escritura pública y precisar:
- Identificación del terreno: partida registral, área y linderos.
- Qué recibe el dueño: número de lotes, su ubicación exacta en el plano (manzana y número), área de cada uno, o el porcentaje del área vendible y el criterio para elegirlos. Lo ideal es señalar los lotes en el plano firmado por ambas partes.
- Dinero adicional, si lo hay, y su cronograma.
- Plazos: para presentar el expediente de habilitación, para ejecutar las obras y para independizar e inscribir los lotes a nombre del dueño.
- Quién paga qué: honorarios técnicos, derechos municipales, SUNARP, impuestos.
- Garantías y penalidades si la inmobiliaria no cumple los plazos, y qué pasa con el terreno si el proyecto no se aprueba.
- Autorización de venta: la inmobiliaria solo puede vender los lotes que le corresponden; los del dueño no.
Riesgos para el dueño y cómo reducirlos
- Entregar el terreno sin inscribir el acuerdo: si solo firmas una minuta y transfieres la propiedad, dependes de la buena fe de la otra parte para recibir tus lotes. Inscribe la permuta o pacta que la transferencia se realice por etapas.
- Lotes mal ubicados: si el contrato no fija cuáles son tuyos, puedes terminar con los peores. Señálalos en el plano desde el inicio.
- Plazos abiertos: “cuando se apruebe la habilitación” no es un plazo. Pon fechas y penalidades.
- Impuestos: la permuta es una transferencia y puede generar alcabala e impuesto a la renta. Consulta con un contador antes de firmar.
Qué significa para un comprador
Si en el plano de un proyecto ves lotes marcados como Permuta, significa que pertenecen al dueño original del terreno y no están a la venta por la inmobiliaria. No son lotes “vendidos” ni “reservados”: simplemente tienen otro propietario. Si te interesa uno de ellos, pregunta a la inmobiliaria quién es el dueño; a veces los vende por su cuenta cuando ya están independizados.
Ver lotes de permuta en un plano es, de hecho, una buena señal: indica que el proyecto nació de un acuerdo formal con el dueño del terreno y no de una venta informal.
Cómo se ve en Vivasur
En el plano interactivo de cada proyecto, los lotes de permuta aparecen con un color propio y la etiqueta Permuta, separados de los disponibles, separados, financiados y vendidos. Así el comprador sabe de un vistazo qué puede separar y qué no, y la inmobiliaria no corre el riesgo de venderlos por error.
Si eres dueño de un terreno y te han propuesto una permuta, pide el plano, revisa la partida y haz que todo quede en escritura pública. Si eres comprador, lee lotizaciones en Juliaca: habilitación urbana y qué preguntar antes de separar.