Vender una casa o un terreno tiene costos que muchas veces se descubren en la notaría, cuando ya es tarde para negociarlos. Esta guía ordena los gastos de una compraventa en el Perú, indica quién paga cada uno y cómo estimarlos antes de poner precio. Las tasas y topes cambian con el tiempo; confirma los montos vigentes con la notaría y, si la operación es grande, con un contador.
1. Impuesto a la renta por la venta (lo paga el vendedor)
Si eres persona natural y vendes un inmueble que no es tu casa habitación, la ganancia que obtienes se considera renta de segunda categoría. El cálculo práctico es:
- Ganancia = precio de venta − costo de adquisición actualizado (lo que pagaste, según la escritura, ajustado con el índice que publica el Ministerio de Economía).
- Impuesto = 5 % de esa ganancia.
Se paga a SUNAT antes de firmar la escritura pública: el notario te pedirá la constancia de pago o la comunicación de no encontrarte obligado.
No pagas este impuesto cuando:
- El inmueble es tu casa habitación: lo has tenido al menos dos años y no tienes otro inmueble destinado a vivienda.
- Lo adquiriste antes del 1 de enero de 2004.
- Vendes con pérdida (no hay ganancia).
Si vendes como empresa, la ganancia se integra a la renta de tercera categoría y tributa con las reglas generales del negocio.
2. Alcabala (la paga el comprador)
Es el impuesto municipal a la transferencia de inmuebles. Tasa de 3 % sobre el valor de la transferencia o el autovalúo, el que sea mayor, con las primeras 10 UIT inafectas. Se paga en la municipalidad provincial donde está el predio (en Juliaca, la Municipalidad Provincial de San Román) y el notario exige el comprobante para elevar la escritura.
La primera venta de un inmueble nuevo hecha por el constructor paga alcabala solo sobre el valor del terreno.
3. Gastos notariales (normalmente el comprador, negociable)
Incluyen la elaboración de la minuta (si la hace la notaría), la escritura pública, el testimonio y los partes para SUNARP. El costo depende de la notaría y del valor del inmueble. Pide un presupuesto por escrito antes de firmar; la diferencia entre notarías puede ser importante.
4. Derechos registrales de SUNARP (normalmente el comprador)
Inscribir la compraventa paga derechos de calificación e inscripción calculados sobre el valor del acto. También se pagan los certificados que pidas durante la operación (copia literal, certificado registral inmobiliario, búsqueda catastral).
5. Comisión de corretaje (la paga quien contrata)
Si vendes a través de una inmobiliaria o un agente, la comisión habitual está entre 3 % y 5 % más IGV sobre el precio de venta, pagadera al cierre. Exige contrato de corretaje con porcentaje, plazo y condiciones de exclusividad por escrito.
Publicar en Vivasur no tiene costo para propietarios: el plan Gratuito permite publicar y recibir contactos directos. La comisión solo aparece si decides contratar el servicio de corretaje de una inmobiliaria.
6. Gastos previos a la venta (los asume el vendedor)
- Impuesto predial y arbitrios al día: la municipalidad no emitirá la HR y el PU si hay deuda, y el comprador los pedirá.
- Levantamiento de hipoteca, si existe: el banco emite la minuta de levantamiento y se inscribe en SUNARP.
- Regularización de la construcción: si ampliaste sin licencia, la declaratoria de fábrica o la regularización tiene un costo municipal y de ingeniero.
- Saneamiento de títulos: sucesiones intestadas, independizaciones o rectificaciones de área pendientes.
Ejemplo orientativo
Venta de un terreno por S/ 120,000 que compraste hace cinco años en S/ 70,000 (sin ser casa habitación):
| Concepto | Quién paga | Estimación |
|---|---|---|
| Impuesto a la renta (5 % de S/ 50,000 de ganancia aprox.) | Vendedor | S/ 2,500 aprox. |
| Alcabala (3 % sobre el exceso de 10 UIT) | Comprador | Depende del valor de la UIT vigente |
| Notaría y SUNARP | Comprador (negociable) | Según tarifa de la notaría |
| Corretaje 3–5 % + IGV | Vendedor (si contrata) | S/ 3,600 a S/ 6,000 + IGV |
El costo de adquisición se actualiza con el índice oficial, así que la ganancia real puede ser menor. Pide a la notaría o a un contador el cálculo exacto antes de fijar tu precio.
Cómo evitar sorpresas
- Ten la partida registral, la HR y el PU al día antes de publicar.
- Pregunta a la notaría el presupuesto completo y quién pagará cada rubro.
- Si hay comisión, defínela en un contrato de corretaje.
- Al negociar, deja claro si el precio es con o sin gastos notariales incluidos.
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